Comment calculer et augmenter la rentabilité réelle de votre plex à Montréal ?

Investir dans un plex à Montréal est un objectif pour de nombreux Québécois. Pourtant, le discours ambiant se concentre souvent sur la chasse au « bon deal » et sur des conseils de rénovation génériques. La réalité du marché actuel, cependant, est bien plus complexe. Face à des prix d’acquisition élevés et un cadre réglementaire strict, la rentabilité ne s’improvise pas ; elle se calcule et se construit avec une précision chirurgicale. Beaucoup d’investisseurs débutants tombent dans le piège de vouloir tout rénover, pensant que chaque dollar dépensé se traduira par une hausse de loyer équivalente.

Mais si la véritable clé n’était pas la quantité d’argent investie, mais plutôt l’intelligence avec laquelle on navigue le système ? La rentabilité réelle d’un immeuble à revenus au Québec ne dépend pas seulement de sa localisation ou de la qualité de ses finitions. Elle est intimement liée à une compréhension profonde des leviers offerts par le Tribunal administratif du logement (TAL), à une analyse fine des standards de chaque quartier pour éviter la sur-optimisation, et à une stratégie locative qui anticipe les cycles du marché montréalais.

Cet article n’est pas une liste de rénovations à la mode. C’est un guide stratégique pour l’investisseur qui veut passer de l’approximation à la précision. Nous allons décortiquer les calculs, analyser les erreurs coûteuses et vous donner les outils pour transformer votre plex en un actif véritablement performant, en parfaite conformité avec le cadre légal québécois.

Pour vous guider dans cette analyse stratégique, nous avons structuré ce guide en plusieurs étapes clés. Chaque section aborde un levier d’optimisation spécifique, du choix des travaux à la mise en marché, pour vous permettre de prendre des décisions éclairées et rentables.

Pourquoi refaire une salle de bain augmente plus le loyer que rénover les chambres ?

Dans l’univers de l’optimisation locative, toutes les rénovations ne sont pas égales. Un investisseur non averti pourrait penser que rafraîchir les chambres ou le salon a un impact significatif. En réalité, l’effet sur le loyer justifiable est souvent marginal. La salle de bain, tout comme la cuisine, se distingue comme un pôle de rentabilité pour deux raisons fondamentales : la perception de valeur par le locataire et la justification auprès du Tribunal administratif du logement (TAL).

Une salle de bain moderne et fonctionnelle est un argument de location majeur. Elle évoque la propreté, le confort et une qualité de vie supérieure, des critères qui pèsent lourd dans la décision d’un locataire et dans sa perception d’un loyer « juste ». Contrairement à une chambre, qui est une toile blanche, la salle de bain est un espace technique où la qualité des installations (plomberie, vanité, douche) est immédiatement visible et difficilement modifiable par le locataire. C’est un investissement perçu comme durable.

Plus important encore, d’un point de vue légal, les travaux majeurs dans une salle de bain sont plus faciles à quantifier et à défendre comme une amélioration substantielle du logement. Changer un plancher de chambre est souvent vu comme de l’entretien, mais une réfection complète de la plomberie, le remplacement d’une baignoire par une douche en céramique ou la reconfiguration de l’espace sont des travaux d’immobilisation. Selon les règles du TAL, ces derniers permettent de répercuter un pourcentage du coût sur le loyer annuel. Par exemple, le nouveau règlement permet d’amortir ces dépenses sur une plus longue période, ce qui est encadré par des règles précises comme une potentielle augmentation annuelle de 5% du coût des travaux, amortie sur une longue durée. Cela transforme une dépense en un levier d’augmentation de revenu direct et pérenne.

Comment utiliser la grille de calcul du TAL pour rentabiliser vos travaux légalement ?

La rentabilisation des travaux ne se fait pas à l’intuition, mais avec un outil : le formulaire de calcul de l’ajustement du loyer du Tribunal administratif du logement (TAL). Ignorer cet outil est l’erreur la plus fréquente et la plus coûteuse pour un propriétaire-locateur au Québec. Il ne suffit pas de faire des travaux ; il faut pouvoir en justifier l’impact sur le loyer de manière légale et incontestable en cas de refus du locataire.

Le TAL distingue clairement les travaux d’entretien normaux (peinture, petites réparations) des travaux majeurs d’amélioration ou de réparation substantielle. Seuls les seconds donnent droit à une augmentation de loyer basée sur leur coût. Comme le souligne Cédric Dussault, porte-parole du RCLALQ :

Des travaux sont majeurs lorsqu’ils apportent des améliorations significatives à un logement. Il faut faire attention parce que plusieurs propriétaires tentent de faire passer des travaux d’entretien comme s’ils étaient des travaux majeurs.

– Cédric Dussault, Porte-parole du RCLALQ

Pour naviguer cette distinction, chaque facture doit être détaillée et conservée précieusement. La grille du TAL permet ensuite de répartir ce coût sur une période d’amortissement pour déterminer l’augmentation mensuelle justifiable. Ce calcul est un levier puissant, car il transforme une dépense ponctuelle en un flux de revenus récurrent et intégré à la valeur de base de votre actif immobilier.

Le tableau suivant, basé sur les données du TAL, illustre comment les augmentations suggérées varient. Notez bien que ces pourcentages sont des moyennes et que le calcul final dépend de vos dépenses spécifiques (taxes, assurances, énergie) et de vos travaux.

Cette structure de calcul fournie par le TAL montre que la rentabilité est une science exacte. Pour l’appliquer, suivez un plan d’action rigoureux.

Location traditionnelle ou Airbnb : quelle option est vraiment plus rentable après impôts et gestion ?

La promesse de revenus élevés avec la location à court terme de type Airbnb séduit de nombreux propriétaires de plex. Cependant, une analyse de rentabilité « serviette de papier » qui compare simplement le revenu brut mensuel d’un bail traditionnel à celui d’une location touristique est une grave erreur. La rentabilité réelle se cache dans les détails : la fiscalité, les coûts de gestion, le taux d’occupation et les réglementations de plus en plus strictes à Montréal.

La location traditionnelle offre une stabilité de revenu prévisible. Les coûts sont fixes (taxes, assurances, entretien de base) et la gestion est moins intensive. Fiscalement, les revenus sont traités comme des revenus locatifs classiques. La location à court terme, elle, est une activité commerciale. Cela implique des coûts variables élevés : frais de plateforme (jusqu’à 15%), frais de ménage, gestion des réservations, usure accélérée du mobilier et du logement, et des taxes supplémentaires (TPS/TVQ, taxe sur l’hébergement). L’investisseur doit donc évaluer si le revenu brut additionnel compense ces charges et le temps de gestion colossal.

De plus, le taux d’occupation est un facteur de risque majeur. Alors qu’un bail de 12 mois garantit un revenu constant, Airbnb dépend de la saisonnalité touristique. Un hiver creux peut anéantir la surperformance de l’été. Dans un contexte où une majorité des plex analysés perdaient de l’argent en 2023, l’ajout de ce niveau de risque doit être mûrement réfléchi. L’arbitrage n’est donc pas seulement une question de chiffres, mais aussi de profil d’investisseur. Êtes-vous un gestionnaire immobilier passif ou un opérateur hôtelier actif ? La réponse déterminera la voie la plus rentable pour vous.

L’erreur de mise en marché qui laisse votre logement vide pendant les mois d’hiver

Au Québec, le marché locatif est dominé par un Goliațh : le cycle du 1er juillet. La quasi-totalité des baux se terminent à cette date, créant un pic de demande au printemps et un désert locatif de septembre à mars. Tomber dans ce cycle peut être confortable, mais y rester coincé avec un logement vacant après le mois d’août est un cauchemar financier. L’erreur classique est de subir ce cycle plutôt que de le gérer stratégiquement.

L’une des stratégies les plus efficaces pour se désynchroniser du 1er juillet est de proposer des baux à durée non standard. Au lieu d’un bail de 12 mois, pourquoi ne pas proposer un bail de 9, 15 ou 18 mois ? Un bail de 18 mois signé en juillet se terminera un 31 décembre, vous positionnant sur le marché à un moment où l’offre est rare. Vous ciblez alors une clientèle différente : les nouveaux arrivants, les mutations professionnelles, les séparations, qui ne suivent pas le calendrier universitaire ou familial classique.

Une autre approche, plus agressive, consiste à négocier une rupture de bail anticipée avec un locataire en place. Certains propriétaires offrent une compensation financière (ex: un mois de loyer) pour récupérer le logement au printemps. Cela leur permet de réaliser des travaux d’optimisation et de remettre le logement sur le marché en avril ou mai, au sommet de la vague de demande, souvent avec une augmentation de loyer substantielle justifiée par les rénovations. C’est un calcul coût-bénéfice : le coût de la compensation est-il inférieur au gain d’un loyer plus élevé et de l’absence de vacance ? Pour un investisseur, éviter un ou deux mois de vacance hivernale représente une économie de 8% à 16% du revenu annuel brut de ce logement.

Quel ratio prix d’achat/revenus (GRM) viser for un immeuble rentable à Québec ou Montréal ?

Le Multiplicateur de Revenu Brut (MRB), ou Gross Rent Multiplier (GRM) en anglais, est l’un des premiers ratios que les investisseurs apprennent. Sa formule est simple : Prix d’achat / Revenus locatifs bruts annuels. Il indique en combien d’années les revenus bruts « remboursent » l’immeuble. Si un triplex à 600 000$ génère 40 000$ de revenus bruts par an, son MRB est de 15. La sagesse populaire dit « plus le MRB est bas, mieux c’est ». Mais cette affirmation est dangereusement simpliste sur le marché montréalais.

Un MRB « cible » n’existe pas dans l’absolu. Sa pertinence dépend entièrement du quartier. En effet, des MRB moyens varient de 14-16 à Hochelaga jusqu’à 25+ à Westmount. Pourquoi une telle différence ? Un MRB élevé dans un quartier prisé (Westmount, Plateau) reflète l’anticipation par le marché d’une plus grande appréciation du capital et d’une sécurité locative supérieure. Un MRB plus bas dans un quartier en développement (Hochelaga, Verdun) peut signaler un plus grand potentiel de croissance des loyers, mais aussi un risque plus élevé.

L’analyse ne doit donc pas s’arrêter au MRB. L’investisseur stratégique doit calculer le Multiplicateur de Revenu Net (MRN), qui remplace les revenus bruts par les revenus nets (après toutes les dépenses d’opération : taxes, assurances, entretien, etc.). Ce ratio donne une image bien plus fidèle de la performance réelle. Viser un MRB de 12 dans un quartier où la moyenne est de 18 peut sembler une bonne affaire, mais si l’immeuble nécessite des travaux majeurs qui feront exploser les dépenses, son MRN pourrait être bien pire qu’un autre immeuble avec un MRB de 18 mais en parfait état. La question n’est pas « Quel MRB viser ? », mais « Quel MRB est justifié pour ce type de bâtiment, dans ce quartier précis, et quel est son potentiel d’amélioration du MRN ? ».

L’erreur de conserver un chauffage à l’huile qui fait fuir 80% des acheteurs potentiels

Parmi les postes de dépenses d’un plex, le chauffage est l’un des plus importants et des plus stratégiques. Conserver un vieux système de chauffage à l’huile (mazout) est une double erreur financière qui impacte à la fois la rentabilité annuelle et la valeur de revente. D’une part, les locataires sont de plus en plus sensibles aux coûts et à l’écologie ; un chauffage au mazout est perçu comme archaïque, cher et polluant.

D’autre part, le TAL pénalise directement les propriétaires via sa grille de calcul. L’impact est flagrant : par exemple, pour une année donnée, l’ajustement suggéré pour un logement chauffé au mazout peut être négatif, alors qu’il est largement positif pour un logement non chauffé ou chauffé à l’électricité. Une analyse du Journal Métro a mis en lumière que pour 2023, le TAL suggérait une hausse de 8% pour les logements chauffés au mazout due à la flambée des coûts, contre seulement 2,3% pour les non chauffés, illustrant l’énorme volatilité et le risque associé à cette énergie. Conserver ce système, c’est donc accepter de subir une volatilité qui ronge la rentabilité et complique les augmentations.

Le coût de conversion vers un système électrique ou au gaz peut sembler élevé (plusieurs milliers de dollars), mais il doit être analysé comme un investissement. Il permet de :

• Stabiliser les charges d’exploitation et donc améliorer le revenu net.
• Justifier de meilleures augmentations de loyer en se basant sur des coûts énergétiques plus prévisibles.
• Augmenter l’attractivité du logement pour les locataires.
• Éliminer un frein majeur à la revente, car la plupart des acheteurs intègrent le coût de conversion dans leur offre, faisant baisser votre prix net.

Comme le note Éric Sansoucy de la CORPIQ à propos des nouvelles règles du TAL, la prévisibilité est un atout majeur :

Maintenant, on est heureux de voir davantage de prévisibilité. On sait à quoi s’attendre.

– Éric Sansoucy, Porte-parole de la CORPIQ

Cette prévisibilité, le chauffage à l’huile ne l’offre tout simplement plus.

L’erreur d’investir 100 000 $ en finitions luxueuses dans un secteur qui ne le justifie pas

C’est le piège classique de l’investisseur passionné : vouloir créer le plus bel appartement du quartier. Installer des comptoirs en quartz, des planchers en bois exotique et des électroménagers haut de gamme dans un duplex d’un secteur ouvrier est une pure destruction de capital. C’est ce qu’on appelle la sur-optimisation. La valeur locative d’un logement n’est pas infinie ; elle est plafonnée par le loyer médian des appartements comparables dans son micro-marché immédiat.

Un locataire cherchant un 4 ½ à 1200$ par mois ne paiera pas 1600$ pour le vôtre, même s’il est plus luxueux. Il choisira simplement un autre 4 ½ à 1200$ dans le même secteur. Votre investissement de 100 000$ ne se traduira donc pas par une hausse de loyer proportionnelle, et le retour sur cet investissement sera quasi nul. Pire, lors de la revente, la « valeur économique » de votre plex, basée sur ses revenus, n’aura pas augmenté significativement. Vous ne récupérerez jamais votre mise.

La bonne stratégie consiste à déterminer le « standard de finition » du quartier et à viser légèrement au-dessus, mais jamais de manière démesurée. Votre objectif est d’avoir le logement le plus désirable *dans sa catégorie de prix*, pas de créer une nouvelle catégorie de prix que le marché local ne peut soutenir. Pour cela, une méthode d’évaluation rigoureuse s’impose.

Quelles rénovations augmentent réellement la valeur de revente de votre maison à Montréal ?

En synthèse, la rentabilité d’un plex ne se résume pas à une seule action, mais à une série de décisions stratégiques. Les rénovations qui augmentent réellement la valeur économique (celle qui intéresse un autre investisseur) et la valeur de revente ne sont pas nécessairement les plus visibles. Elles se classent en trois catégories : celles qui augmentent légalement les revenus, celles qui diminuent durablement les dépenses, et celles qui ajoutent de nouvelles sources de revenus.

Les rénovations les plus rentables sont celles qui cochent plusieurs cases. Remplacer un système de chauffage à l’huile par une thermopompe électrique (avec une subvention comme LogisVert) est un exemple parfait : cela diminue les charges d’exploitation, augmente l’attrait pour le locataire, est bien vu par le TAL et élimine un point de friction majeur à la revente. Comme le mentionnait la CORPIQ, il y a une attente forte pour que les rénovations écoénergétiques soient davantage encouragées. Un investisseur avisé prend les devants.

L’autre levier ultime est l’augmentation du nombre d’unités locatives. Transformer un grand sous-sol non utilisé en un bachelor (si la réglementation municipale le permet) est souvent l’investissement le plus rentable. L’ajout d’une nouvelle source de revenu a un impact direct et massif sur le revenu brut annuel, ce qui, appliqué au MRB du quartier, fait bondir la valeur économique de l’immeuble bien plus que ne le ferait l’installation de n’importe quel comptoir de luxe.

L’étape suivante pour tout investisseur sérieux est donc d’arrêter de penser en termes de « décoration » et de commencer à analyser chaque dollar dépensé à travers le prisme du retour sur investissement net, calculé selon les standards et les règles spécifiques au marché québécois. Appliquez ces stratégies pour transformer votre analyse et maximiser la performance de votre portefeuille immobilier.